Эксперт «РКС Девелопмент» о финансовых моделях проектов
«Финансовая модель – это инструмент для принятия управленческих решений; она дает возможность легко отследить и понять, как протекает проект», - рассказывает финансовый директор ГК «РКС Девелопмент» Евгения Муханова. Банк принимает модель клиента, но корректирует ее в зависимости от заключения служб – строительных, залоговых экспертов и андеррайтинга. По итогу появляется бизнес-план, который проходит кредитный комитет и ложится в основу кредитной документации и в дальнейшем – отчетности для финмониторинга, рассказывает эксперт.
«В случае, если бизнес-план девелопера не соблюдается в связи с форс-мажорными ситуациями на рынке, банк готов идти на пересмотр бизнес-плана. Если же форс-мажора нет, а бизнес-план не соблюдается, предусмотрены определенные санкции за нарушения, — объясняет финансовый директор ГК «РКС Девелопмент» Евгения Муханова. — Они начинаются с разовых штрафов, необходимости приобрести определенные банковские продукты (например, страховку). При значительном нарушении бизнес-плана и пересмотре финансовой модели теоретически возможно повышение кредитной ставки в связи с изменением бизнес-плана и доходности проекта».
«Увеличение лимитов банками было согласовано и выражалось в выделении дополнительных кредитов, ставки при этом выросли несильно, ориентировочно на 0,5 процентного пункта, более жестких условий по их выдаче не было. Это объясняется тем, что банки пересматривали не только себестоимость проекта, но и стоимость объекта, то есть доходную часть, которая тоже увеличивалась», — объясняет Муханова из «РКС Девелопмент».
Евгения Муханова об изменениях, которые происходили в 2022 году: «Основное изменение в построении денежных потоков проектов связано с привлечением большинством застройщиков субсидированной ипотеки. Какие-то банки хотят получать комиссию по субсидированной ипотеке в момент регистрации сделки, какие-то готовы ждать ввода в эксплуатацию. Это основная разница».
«Безусловно, весной и в начале лета наблюдался сбой в части темпов реализации объектов, и сейчас мы стараемся нагнать наш целевой показатель – объем продаж до ввода объектов в эксплуатацию. Цены, в свою очередь, устанавливаются таким образом, чтобы это не повлияло на маржинальность проекта. При этом неверно считать, что застройщики перекладывают весь рост себестоимости на потребителя – ты не можешь продавать выше рынка, выше возможностей покупателя. В своих проектах мы очень внимательно следим за себестоимостью и контролируем ее, чтобы избежать кратного удорожания, а стоимость объектов повышаем постепенно, по мере сокращения предложения в объекте», - заключает эксперт.